Teilungserklärung prüfen beim Wohnungskauf: Was Kapitalanleger wirklich wissen müssen

01Warum die Teilungserklärung keine Formalie ist

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer Eigentumswohnung. Sie legt fest, was Ihnen allein gehört, was Sie mitbenutzen dürfen, was Sie bezahlen müssen. Und was Sie mit Ihrer Wohnung machen können. Nicht der Makler. Nicht das Exposé. Dieses Dokument.

Wer die Teilungserklärung nicht liest. Oder liest, aber nicht versteht, kauft auf Basis von Annahmen. Und Prinzip Hoffnung bei Immobilienkäufen kostet häufig Geld. Manchmal fünfstellig.

Das Risiko ist nicht abstrakt. Ein Kapitalanleger kauft eine Erdgeschosswohnung, sieht im Exposé "mit Gartenanteil", kalkuliert eine höhere Miete ein. In der Teilungserklärung steht: Der Garten ist Gemeinschaftseigentum. Ein notariell gesichertes Sondernutzungsrecht für seine Einheit? Fehlt. Die erhöhte Miete, die er ansetzt, ist nicht haltbar. Die Rendite, die er berechnet hat, existiert nicht.

Die Risiken für Käufer in der Teilungserklärung sind real. Sie stehen schwarz auf weiß. Man muss nur wissen, wo.

02Sondernutzungsrechte: Was wirklich zu Ihnen gehört

Stellplatz, Gartenanteil, Kellerabteil, Terrasse, vieles davon ist kein Sondereigentum, sondern Sondernutzungsrecht. Der Unterschied ist entscheidend.

Sondereigentum gehört Ihnen. Sie können es verkaufen, belasten, vermieten. Ein Sondernutzungsrecht bedeutet: Sie dürfen die Fläche exklusiv nutzen, aber sie bleibt Gemeinschaftseigentum. Und ein Sondernutzungsrecht, das nicht in der Teilungserklärung oder einem notariell beurkundeten Nachtrag steht, existiert juristisch nicht. Was der Verkäufer Ihnen mündlich oder per E-Mail zugesichert hat, zählt vor keinem Gericht.

Das ist der erste Punkt: Stimmt alles überein, was im Exposé als "zur Wohnung gehörend" beschrieben wird, mit dem, was in der Teilungserklärung tatsächlich Ihrer Einheit zugeordnet ist, als Sondereigentum oder als notariell gesichertes Sondernutzungsrecht?

Prüfpunkt: Steht im Exposé „Gartenanteil", prüfen Sie, ob das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung steht.

Gartenbeispiel konkret: Der Garten eines Mehrfamilienhauses gehört in der Regel der Gemeinschaft. Wenn ein Erdgeschoss-Eigentümer diesen Garten exklusiv nutzen darf, muss das als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung stehen und im Grundbuch verankert sein. Ist das nicht der Fall, kann die WEG die Nutzung jederzeit neu regeln. Dann ist der "eigene Garten" plötzlich gemeinschaftlich.

03Wer zahlt die Fenster? Abweichende Instandhaltungspflichten

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehören Fenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Logisch, denn sie sind Teil der Gebäudehülle. Instandhaltung und Erneuerung wären also Sache der WEG, finanziert über die Instandhaltungsrücklage.

Aber: Die Teilungserklärung kann die Instandhaltungspflicht für Fenster auf den einzelnen Sondereigentümer übertragen. Und das tut sie häufig. Das bedeutet in der Praxis: Ihre Fenster werden undicht, die Rahmen müssen getauscht werden, Sie zahlen das alleine, aus eigener Tasche, obwohl die Fenster formal Gemeinschaftseigentum sind. Dasselbe passiert bei Rollläden und Markisen, bei den Heizkörpern samt Vor- und Rücklaufleitung ab der Anschlussstelle und bei Glasschäden, die manche Teilungserklärung dem Eigentümer aufbürdet, ohne nach der Ursache zu fragen.

Bei einer Wohnung mit acht Fenstern und einem fälligen Kompletttausch können das schnell 8.000 bis 12.000 Euro sein, die in keiner Rücklagenrechnung der WEG auftauchen, weil sie nicht auftauchen müssen. Das steht in der Teilungserklärung. Wer sie nicht liest, kalkuliert diese Kosten nicht ein.

04Kostenverteilungsschlüssel: Wer zahlt wie viel wofür

Standardfall: Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ihr Anteil am Gesamtgebäude bestimmt, wie viel Sie von der Jahresabrechnung tragen.

Aber Teilungserklärungen können davon abweichen. Und tun es. Ein konkretes Beispiel: Die Teilungserklärung legt fest, dass Aufzugskosten gleichmäßig auf alle zehn Einheiten verteilt werden, jede zahlt zehn Prozent. Ihr Miteigentumsanteil beträgt aber nur sieben Prozent. Sie zahlen überproportional, weil die Teilungserklärung ausdrücklich vom Miteigentumsanteil abweicht. Das ist legal, wenn es so vereinbart ist. Es wirkt sich direkt auf Ihr Hausgeld aus. Und damit auf Ihre Rendite.

05Zweckbestimmung: Was Sie mit Ihrer Wohnung machen dürfen

Für Kapitalanleger relevant und häufig übersehen.

Die Teilungserklärung definiert die Zweckbestimmung jeder Einheit, Wohnen, Gewerbe oder gemischte Nutzung. Steht dort "Wohnzwecke", ist eine gewerbliche Nutzung ohne Zustimmung der WEG in der Regel unzulässig. Das ist relevant, sobald Ihr Mieter einen Gewerbebetrieb mit Publikumsverkehr aus der Wohnung betreibt oder die Nutzungsart sich grundlegend ändert.

Beim Stellplatz zählt derselbe Unterschied. Wer einen Stellplatz als Teileigentum besitzt, kann ihn grundsätzlich auch an Externe vermieten. Wer nur ein Sondernutzungsrecht hat, hat dagegen lediglich ein Nutzungsrecht, kein vollwertiges Eigentumsrecht, das frei vermietet werden kann. Der Unterschied zwischen Teileigentum und Sondernutzungsrecht beim Stellplatz ist im Exposé selten klar beschrieben. In der Teilungserklärung steht es.

06Ohne die Nachträge haben Sie nicht die geltende Fassung

Eine Teilungserklärung von 1977 ist selten die Fassung, die heute gilt. Es gibt Nachträge, jeder davon notariell beurkundet. Einer ändert die Kostenverteilung für den Aufzug, der nächste ordnet Garagenboxen neu zu, der dritte nimmt eine Fläche aus dem Gemeinschaftseigentum heraus.

Wer nur die Urschrift bekommt, liest einen Stand von vor fünfzig Jahren. Fragen Sie deshalb nicht nach der Teilungserklärung, sondern nach der Teilungserklärung mit allen Nachträgen. Und prüfen Sie, ob der jüngste Nachtrag zu dem passt, was Sie besichtigt haben.

Wie viele es gibt, steht auf keinem Deckblatt. Man sieht es erst, wenn die Kette von der Urschrift bis zum letzten Nachtrag zusammenliegt. Fehlt darin ein Glied, weiß niemand, was zwischendrin geändert wurde.

07Der Realitäts-Check

Sie könnten das alles manuell prüfen. Wenn Sie Zeit haben, einen 40-seitigen Dokument-Stack durchzulesen, inklusive aller Nachträge, die nicht immer beigeheftet sind, aber inhaltlich genauso bindend. Wenn Sie wissen, welche Klauseln Instandhaltungskosten auf Sie abwälzen und welche Standard sind. Wenn Sie drei Objekte gleichzeitig prüfen und nicht das zweite verlieren, während Sie beim ersten noch auf Seite 28 sind.

Denn das eigentliche Problem mit der Teilungserklärung: Sie ist kein Dokument, das man einmal liest. Sie hat Nachträge. Ergänzungen. Manchmal widersprüchliche Klauseln zwischen Ursprungsdokument und Nachtrag drei. Was im Original steht, kann durch einen zehn Jahre alten Nachtrag überschrieben sein, den Sie nur finden, wenn Sie wissen, dass Sie danach suchen müssen.

08Bevor Sie unterschreiben

Wenn Sie Ihre Teilungserklärung prüfen lassen wollen: Laden Sie sie inklusive aller Nachträge hoch. Propspector konzentriert sich auf die wirklich kaufrelevanten Punkte, Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung, abweichende Instandhaltungspflichten, Zweckbestimmung. Sie sehen sofort, was Sache ist. Kein Jurastudium nötig. Keine nervige 40-Seiten-Odyssee.

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