Immobilien Due Diligence als Privatanleger: Was Profis prüfen, bevor sie kaufen

Ein erfahrener Ankäufer bekommt das Exposé. Er fordert die Dokumente an — und entscheidet bevor er das Objekt je gesehen hat ob es überhaupt infrage kommt. Kein Besichtigungstermin, keine Südterrasse, keine Verliebtheits-Falle. Das Objekt muss erstmal auf dem Papier funktionieren.

Warum der fehlende Filter teuer wird

Privatanleger machen es anders. Sie besichtigen zuerst. Sie verlieben sich in die Raumaufteilung. Dann kommen die Dokumente und dann beginnt die eigentliche Prüfung. Das Problem: Zu diesem Zeitpunkt ist die emotionale Entscheidung längst gefallen. Der Kopf sucht nach Argumenten für den Kauf, nicht mehr gegen ihn.

Ein übersehener Beschluss über eine aufgeschobene Fassadensanierung. Eine Instandhaltungsrücklage die auf dem Papier existiert aber das Gebäude nicht ansatzweise trägt. Eine Teilungserklärung die Instandhaltungskosten auf dich abwälzt, die du nie einkalkuliert hast. Das sind keine Randrisiken. Das sind die Dinge die aus einer kalkulierten Kapitalanlage ein Verlustgeschäft machen können.

Phase 1: Was du vor der Besichtigung brauchst

Für einen seriösen Vorabcheck reicht ein überschaubares Dokumentenpaket. Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle. Wer diese drei Dokumententypen hat, kann die wichtigsten K.O.-Kriterien bereits vor der Besichtigung einschätzen.

Was du in Phase 1 konkret suchst: Rücklagenstand im Verhältnis zu Gebäudealter und -zustand. Beschlossene aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen in den Protokollen. Probleme im Haus. Hausgeld in der Jahresabrechnung versus Hausgeld das dir der Makler kommuniziert.

Was Protokolle verraten, bevor der Makler es tut

Die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre sind das ehrlichste Dokument im Paket. Hier wird nicht verkauft. Hier streiten Eigentümer über Kosten, vertagen Sanierungen und beschließen Maßnahmen — oder eben nicht.

Für die Ankaufsprüfung Eigentumswohnung ist das konkret relevant: Wenn eine Fassadensanierung zweimal auf der Tagesordnung stand und zweimal vertagt wurde, ist das kein Zufall. Es ist ein Signal. Entweder fehlt das Geld in der Rücklage, oder es gibt Einigkeit über die Notwendigkeit aber Uneinigkeit über die Finanzierung. Beides ist ein Warnsignal.

Noch konkreter: Ein Protokoll das einen Beschluss über eine "dringende Instandsetzungsmaßnahme" enthält — ohne dass die Finanzierung geregelt ist — bedeutet in vielen Fällen: Sonderumlage in Vorbereitung. Der Beschluss ist da. Das Geld fehlt noch. Du kaufst in einen laufenden Prozess hinein und zahlst für Abnutzung die du nicht verursacht hast.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Die Zahlen die nicht lügen

Die Jahresabrechnung zeigt was tatsächlich passiert ist — Einnahmen, Ausgaben, Rücklagenentwicklung. Der Wirtschaftsplan zeigt was die Verwaltung für das laufende Jahr ansetzt. Zusammen ergibt sich ein Bild davon wie die WEG wirtschaftet.

Das erste Risikosignal: Stimmen die geplanten Kosten im Wirtschaftsplan mit den tatsächlichen Kosten der Jahresabrechnung überein — oder gibt es systematische Abweichungen? Eine WEG die Jahr für Jahr mehr ausgibt als geplant, hat entweder eine schlechte Verwaltung oder strukturelle Probleme im Gebäude. Beides ist ein Befund, kein Detail.

Das zweite Risikosignal: Wie entwickelt sich die Instandhaltungsrücklage? Ein nicht vorhandener Rücklagenstand bei einem Gebäude Baujahr 1975 bedeutet eines: Das Risiko einer Sonderumlage ist nicht hypothetisch. Es ist eingepreist — nur nicht in deinen bisherigen Kaufpreis.

Phase 2: Der vollständige Dokumentencheck

Wenn ein Objekt Phase 1 übersteht, wird das Bild komplettiert. Nicht mit Spezialisten-Beauftragungen — sondern mit den restlichen Dokumenten, die zusammen mit Phase 1 erst ein vollständiges Bild ergeben.

Grundbuch und Teilungserklärung inklusive aller Nachträge. Exposé gegen tatsächliche Dokumentenlage abgeglichen. Grundrisszeichnung und Wohnflächenberechnung — denn was im Exposé steht und was tatsächlich anrechenbare Fläche ist, weicht öfter ab als man denkt. Aufteilungsplan, Energieausweis, Flurkarte.

Der entscheidende Schritt in Phase 2 ist nicht das einzelne Dokument — es ist der Abgleich zwischen allen Dokumenten. Stimmt was in der Teilungserklärung steht mit dem überein, was Grundbuch und Aufteilungsplan zeigen? Passt das Exposé zur tatsächlichen Einheitenzuordnung? Widersprechen sich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung systematisch? Dieser dokumentenübergreifende Plausibilitätscheck ist das, was Profis unter Ankaufsprüfung verstehen. Kein Einzeldokument in Isolation — sondern das Gesamtbild als Bewertungsgrundlage.

Am Ende steht kein Bauchgefühl. Sondern ein konkreter Report mit dem was auffällig ist, was unklar ist und wo noch Handlungsbedarf besteht.

Bevor du den Besichtigungstermin buchst

Propspector bildet beide Phasen ab. Der kostenlose Check gibt dir die erste Risikoeinschätzung auf Basis von Protokollen und Hausgeldabrechnung — bevor du überhaupt weitere Dokumente anforderst. Der Pro Check analysiert das vollständige Dokumentenpaket, prüft Dokumente gegeneinander und liefert einen detaillierten Report mit Handlungsempfehlungen.