Grundbuch lesen vor dem Kauf: Diese Einträge in Abteilung II und III kosten dich Rendite

Du besichtigst eine Wohnung. Erdgeschoss, Garten, gute Lage. Du fragst wer in der hinteren Einheit wohnt. "Die frühere Eigentümerin — sie hat ein lebenslanges Wohnrecht." Eingetragen in Abteilung II seit 1991. Die Wohnung ist de facto unvermietbar solange sie lebt. Der Verkehrswert liegt weit unter dem Angebotspreis. Im Exposé stand davon nichts.

Warum das Grundbuch das unterschätzte Dokument im Ankaufsprozess ist

Das Exposé beschreibt die Wohnung. Das Grundbuch beschreibt die Rechtslage. Beides hat wenig miteinander zu tun.

Im Grundbuch stehen Rechte Dritter an deiner zukünftigen Immobilie. Nutzungsrechte die du nicht kündigen kannst. Verpflichtungen die automatisch auf dich übergehen. Belastungen die deine Finanzierung gefährden können. Nichts davon taucht im Exposé auf. Alles davon ist bindend.

Das Risiko ist nicht theoretisch. Ein eingetragenes Wohnrecht macht eine Einheit für einen Kapitalanleger faktisch wertlos — keine Vermietung möglich, keine Eigennutzung, stark eingeschränkte Weiterveräußerung. Ein privates Vorkaufsrecht kann deinen Exit blockieren. Eine nicht gelöschte Fremdgrundschuld kann deine eigene Finanzierung verkomplizieren.

Grundbuch prüfen Wohnungskauf bedeutet nicht Jurist werden. Es bedeutet wissen wo man hinschaut und was die Einträge im Kontext eines Kaufs konkret bedeuten.

Abteilung I: Verkäufer und Grundbuch müssen übereinstimmen

Abteilung I nennt den eingetragenen Eigentümer. Klingt banal. Ist es nicht.

Stimmt der im Grundbuch eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer überein? Wenn nicht, kann er die Wohnung rechtlich nicht ohne weiteres verkaufen. In der Praxis passiert das öfter als man denkt — etwa wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist und die Erben noch keine Grundbuchberichtigung beantragt haben. Ohne Erbschein oder Erbnachweis und korrekter Eintragung gibt es keinen wirksamen Verkauf. Der Notartermin platzt oder verzögert sich.

Im Bestandsverzeichnis findest du zudem Verweise auf die Teilungserklärung und ihre Nachträge — du siehst damit wie viele Dokumente existieren und kannst abgleichen ob du wirklich das vollständige Paket vom Makler bekommen hast.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen — was dich wirklich trifft

Das ist der Teil des Grundbuchs der Käufer am häufigsten unterschätzen. Abteilung II enthält Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte und Beschränkungen — und die meisten davon gehen beim Kauf nicht weg. Du übernimmst sie automatisch.

Wohnrechte sind für Kapitalanleger der teuerste mögliche Eintrag. Ein eingetragenes Wohnrecht nach § 1093 BGB gibt einer Person das Recht, die Wohnung dauerhaft zu bewohnen — lebenslang, unabhängig vom Eigentümerwechsel. Du kannst die Wohnung weder vermieten noch selbst nutzen. Der Wert der Einheit sinkt drastisch, weil der Käufermarkt für belastete Wohnungen extrem eingeschränkt ist. Keine Bank finanziert das ohne erhebliche Abschläge.

Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte bedeuten dass Dritte — Nachbarn oder Versorgungsunternehmen — das Grundstück dauerhaft für bestimmte Zwecke nutzen dürfen. Das klingt abstrakt, wird konkret wenn du umbaust, anbauen willst oder der Weg quer durch deinen Garten führt.

Abteilung III: Grundschulden — welche gehen, welche bleiben

Abteilung III enthält die finanziellen Belastungen — in aller Regel Grundschulden aus der Finanzierung des Vorbesitzers. Im Normalfall werden diese beim Verkauf Zug um Zug abgelöst: Der Notar holt die Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein, die Grundschuld wird gelöscht, du übernimmst die Immobilie lastenfrei. Dieser Prozess funktioniert — wenn er sauber aufgesetzt ist.

Relevant beim Grundbuch prüfen Wohnungskauf: Wie hoch sind die eingetragenen Grundschulden und zu wessen Gunsten? Eine Grundschuld zugunsten einer Bank ist Standard. Eine Grundschuld zugunsten einer Privatperson ist ein anderes Thema — hier können Löschung und Ablösung deutlich komplizierter werden.

Ein weiterer Punkt den Käufer regelmäßig übersehen: Grundschulden werden nach Darlehenstilgung nicht automatisch gelöscht. Eine abbezahlte aber nicht gelöschte Grundschuld steht weiterhin in Abt. III. Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Löschungsbewilligung — aber solange er sie nicht beantragt, bleibt der Eintrag. Für deine eigene Finanzierung ist das in der Regel lösbar, aber es kostet Zeit und Koordination vor dem Notartermin.

Der Realitäts-Check

Der Grundbuchauszug hat keine Überschriften. Keine Zusammenfassung. Keine Risikokennzeichnung. Er listet Einträge — manche aus den 1970er Jahren, manche durch Vermerke teilweise verändert, manche auf den ersten Blick unscheinbar.

Ein Wohnrecht klingt nach Formalität. Ein Wegerecht klingt nach Bürokratie. Beides kann dein Kaufkalkül fundamental verändern und keines davon steht im Exposé.

Bevor du zum Notar gehst

Propspector liest deinen Grundbuchauszug und zeigt dir welche Einträge kaufrelevant sind — in einfacher Sprache, nicht in Juristendeutsch. Abteilung I, II und III, Lastenverzeichnis, Löschungsvermerke. Du siehst sofort was unauffällig ist, was du klären musst.

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